Javier Burón, gerente de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona: “Queremos dar entrada a entidades privadas sin afán de lucro que nos ayuden a multiplicar el esfuerzo para dotarnos de un parque de alquiler asequible”

La Revista de la Vivienda protegida repasa en una entrevista exclusiva con Javier Burón, gerente de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona, las líneas maestras de la política de vivienda de la Ciudad Condal. Uno de sus puntales es el impulso de housing associations o entidades privadas sin ánimo de lucro o con ánimo de lucro limitado, tal y como funcionan en Europa, que multipliquen los fondos públicos para crear un parque de vivienda de alquiler asequible. Entidades en las que, además, los particulares puedan invertir también con una doble rentabilidad, la económica y la de contribuir a dar respuesta a la necesidad de vivienda de sus hijos o nietos.

Javier Burón es uno de los mayores expertos en políticas de vivienda pública. Fue director primero de Planificación y de Procesos Operativos de Vivienda en el Gobierno Vasco para después hacerse cargo de la Viceconsejería de Vivienda, con Ezker Batua-IU, en el gobierno tripartito presidido por Juan José Ibarretxe. Ha sido también asesor legal de grupos parlamentarios en el Parlamento Vasco y en el Congreso, además de abogado en el área de Derecho Público en Cuatrecasas y profesor universitario, además de responsable de una consultoría.

– La vivienda parece que es uno de los ejes principales del gobierno municipal de Barcelona. ¿Qué acciones está impulsando el Ayuntamiento?

Yo diría que ahora mismo los ejes principales del ayuntamiento tienen que ver con el empleo y con una cartera de servicios sociales que probablemente mute de este tipo actual de prestaciones hacia una renta universal, una renta de ingresos como queramos llamarlo. Pero, sí la vivienda es algo que preocupa y ocupa al Ayuntamiento de Barcelona.

Específicamente en el tema de la vivienda hay cuatro grandes líneas de trabajo en la que estamos completamente implicados:

Emergencia habitacional

En la ciudad de Barcelona, hay una situación de desahucios constante. Por lo que hay una situación de extrema dureza, ya que el sistema público dispone de muchísimas menos viviendas que las necesidades que hay ahora encima de la mesa. Estas necesidades, que surgen de una situación de emergencia habitacional, no son las mismas necesidades que conocíamos hace 10 ó 15 años atrás, cuando la gente de clase media o gente de clase popular quería acceder a una vivienda en propiedad. El concepto es distinto, hay una situación de emergencia y hay muchas necesidades y pocas viviendas.

Para atajar este problema, estamos trabajando en una combinación de dos factores. Por una parte, partimos de la premisa de que la mejor manera de conseguir gestionar desahucios, para que no se produzcan, es inyectar dinero directamente a través de ayudas al alquiler. El gobierno de la Generalitat y el Ayuntamiento, que compartimos competencias de vivienda a través del Consorci de l’Habitatge de Barcelona, impulsamos una cartera de ayudas, con 6 tipos de ayudas para llegar a todas aquellas personas que lo necesitan.

Además, hemos introducido un tipo de ayuda de alquiler específico a las personas que están en riesgo de perder su vivienda. Y es que la mayoría de personas en esta situación tan precaria se trata de personas que no pueden hacer frente a los pagos del alquiler. En este caso, las ayudas son para sufragar deudas, pagos para ponerse al día, para generar así una capacidad de pago para el futuro y prevenir el deshaucio.

A nosotros nos resulta un proceso más eficiente, ya que ahorramos en recursos porque en vez de entrar a intentar solucionar directamente un proceso de desahucio, actuamos de forma preventiva para que estos no lleguen a producirse ayudando a las personas a poder hacer frente los pagos de su alquiler. Con una inyección adecuada de recursos económicos y de esfuerzos humanos, impulsamos estas ayudas al alquiler para intentar que esta gente continúe donde está y además contribuye a solucionar otro problema. Y es que muchos propietarios lo son de dos viviendas, la propia y otra que alquilan para hacer frente a los gastos de la propia. Si el inquilino les deja de pagar es un problema porque puede acabar en desahucio y los propietarios pierden una renta muy necesaria.

Además, hemos creado una unidad administrativa nueva, la UCER (Unidad de lucha contra la exclusión residencial) que tiene dentro de sí misma perfiles diversos de trabajadores con el fin de unir la intervención social clásica con la gestión de vivienda pública. De esta forma, se dedican a los desahucios, a pararlos, a aplazarlos, a solucionarlos y a buscar soluciones pactadas. Y cuando no hay ningún tipo de solución, se centran en una solución mediante vivienda pública o las ayudas al alquiler o las pensiones que pagamos para evitar que haya gente que duerma en la calle.

La UCER tiene una unidad que se dedica a los desahucios y una segunda unidad que se dedica al tema de las ocupaciones. Estamos interviniendo ya en viviendas que forman del parque público (ya sea porqué son de promoción pública o porque se han obtenido mediante una cesión a largo plazo). Es decir, estamos actuando ahora mismo sobre el parque público, porque entendemos que podemos dar ejemplo de cómo afrontar estas situaciones. En nuestro caso, nosotros tenemos un equipo humano de profesionales, que se dedica a la intervención socio-urbanística sobre el terreno y a cualificar cómo es la situación, tanto en las familias como de los edificios, como de las viviendas que están ocupando, ver cuántas situaciones son regularizables y cuántas no, y tomar medidas en consecuencia que implican regularizar o buscar soluciones alternativas cuando la regularización no es posible.

También hemos modificado el reglamento de la Mesa de Emergencia, que es un instrumento del que dispone la ciudad, para adjudicar vivienda en casos de emergencia, digamos que fuera de los procedimientos habituales, y entonces esta modificación del reglamento tiene además unos criterios para cuando es posible aplicar procesos de regularización

Disciplina de Vivienda

En Cataluña, a través de la primera Ley de Vivienda, la ley troncal, más las normas que se aprobaron el año pasado (24/2015), hay un conjunto de infracciones y unos tipos de sanción que digamos que son más potentes que en otras comunidades autónomas. Así, en la UCER hay un equipo que se dedica específicamente a los temas que tienen que ver con un uso no ajustado al derecho de las viviendas. Y, por ejemplo, hemos empezado a trabajar especialmente con grandes tenedores de vivienda, con su obligación de tener las viviendas o vendidas o alquiladas.

– El Ayuntamiento ya ha empezado a sancionar a los grandes tenedores con viviendas vacías.
De hecho, desde la administración, hemos puesto sanciones, hemos conveniado, hemos comprado viviendas, hemos exigido la cesión obligatoria. En definitiva, hemos recurrido a todas las herramientas que tenemos a mano para poder hacer frente a esta situación de emergencia habitacional. Digamos que hay bastantes instrumentos ahora en Cataluña -la verdad que no los suficientes- pero hay bastantes más que en otras comunidades autónomas. Por lo que estamos utilizando todo lo que podemos para ayudar a la personas y hacer frente a esta situación.

Pero a parte de todos estos instrumentos que utilizamos, también trabajamos para incrementar lo antes posible y de la manera más fuerte posible el parque público de alquiler. Partimos de una situación histórica de cierta desventaja porque la ciudad tiene 900.000 viviendas en total, de las cuales 684.000 son primeros domicilios y hay 208.000 viviendas en alquiler. Dentro de este contexto solo hay 10.500 viviendas en alquiler público o en alquiler a precios inferiores al precio del mercado. Estamos en un momento de producción fuerte para hacer frente a esta situación ya que disponemos de ahora mismo –aunque en diferentes fases de producción- de un conjunto de 2.500 nuevas viviendas.

-¿Pero ya en marcha?

Sí. De hecho, hay 800 en construcción, y poco más de 800 en proyectos ya adjudicados mientras el resto se está haciendo las adjudicaciones de los proyectos.

– ¿Tiene músculo financiero el Ayuntamiento para acometer en solitario la construcción de 2.500 viviendas públicas?

El Ayuntamiento de Barcelona dispone de la financiación que requiera porque se trata de una administración con superávit y además calificación de triple A como administración. El Patronato Municipal de Vivienda trabaja, además, intensamente con entidades financieras privadas para la financiación de promociones y también con entidades financieras públicas. Evidentemente, siempre hay un margen para tener más crédito y en mejores condiciones, pero la situación es buena.

Además, el Ayuntamiento tiene suelo, presupuesto y financiación, una situación que no tienen los operadores privados. Los operadores privados tienen menos suelo que nosotros, tienen menos músculo presupuestario que nosotros, tienen más dificultades de acceso al crédito. Esto no significa que esta situación se va a mantener a futuro, pero hoy la situación es esta, el primer agente productivo en materia de vivienda en la ciudad de Barcelona es el Ayuntamiento.

Y nuestro objetivo es construir y construir, pero no para vender sino para alquilar.

Houssing associations

Y en relación al acceso a la vivienda, también invertimos esfuerzos para plantear a largo plazo la siguiente reflexión. ¿Si tuviésemos 10 veces más recursos haríamos lo mismo, lo que pasa que 10 veces más grande? Y nuestra respuesta es que no, que uno de los factores estructurales diferenciales de Barcelona con otras grandes ciudades europeas es que nosotros tenemos Estado, acción pública y mercado. Y ellos tienen una cosa en medio que no es ni Estado, ni mercado y que son entidades privadas sin ánimo de lucro o con ánimo de lucro limitado que trabajan a largo plazo para gestionar patrimonio de cierto tamaño con rentabilidades bajas seguras. Es lo que se llama housing associations o housing corporation, como le queramos llamar.

– ¿Se refiere por ejemplo a los HLM de Francia?
Los HLM en Francia son un poco más públicos. El modelo danés, por ejemplo, el modelo alemán, o incluso el británico. En cualquier caso, esto no existe aquí y como estrategia creemos que es necesaria su existencia.

Básicamente porque este tipo de entidades permiten incrementar el efecto o la eficiencia del dinero público gastado en este tipo de operaciones. Si yo tengo 100 millones de euros producirá, por supuesto, y se incrementará el parque, pero habremos movilizado 100 millones de euros. Sin embargo, si se genera una de estas entidades público-privadas, con ánimo de lucro limitado y el Ayuntamiento pone 100 millones de euros, al menos, habría que recaudar del mercado, de la sociedad civil, otros 100 millones de euros o más. Este tipo de estructuras permiten multiplicar el efecto del dinero público.

Estas housing corporation del resto de Europa gestionan vivienda de una manera muy profesional y no suelen caer en la burocratización que es algo que sí puede ocurrir en la administración. En realidad lo que estás atrayendo –siguiendo el ejemplo anterior- son al menos otros 100 millones de euros privados a un programa de actuación que básicamente es público.

Lo que, además, se comprueba en el resto de Europa es que estas entidades no son privatizables. Los gobiernos de derechas que ganaron las elecciones en Europa decidieron que se querían cargar parques públicos de alquiler, y así lo han hecho poniendo el parque de alquiler público en venta. Alguien los compra, y como se suele decir: aquí paz y después gloria.

Sin embargo, en este tipo de entidades no pasa eso porque el centro de la entidad es que hay gente que vive, se gana la vida de que haya vivienda en alquiler. El interés no es venderla cuanto antes, sino mantenerla en alquiler el mayor tiempo posible y con unos rendimientos, y con unos costes lo más adecuados posibles.

Por otro lado, hay espacio también para el crowdfunding de una manera más industrial o como una escala más grande.

Así como la primera base de capital deberá ser de capital profesional, yo creo que cabe la posibilidad de que, una vez que se garantice una cierta base de capital, después se haga la apelación a la sociedad civil y se le diga:
¿Usted invertiría en un vehículo público-privado que se va a dedicar al alquiler civil a largo plazo y le gustaría obtener una rentabilidad moderada pero segura?
¿Usted estaría dispuesto a comprar bonos u obligaciones de una empresa público-privada de alquiler en Barcelona y obtener un 3% de rentabilidad?

Pues teniendo en cuenta que ahora mismo el dinero que la gente tiene en los bancos le rinde cero o menos algo, y esto es una rentabilidad más o menos segura a largo plazo, seguramente mucha gente puede ver que tiene interés para la ciudad en su conjunto y la gente, además de querer una rentabilidad, sabe que contribuye a generar un instrumento que ayude a sus hijos, a sus sobrinos, a sus nietos. Hay otro tipo de retribución posible que no es dineraria y que tiene que ver con estar colaborando con algo interesante y para el bien común.

– Habría el problema de garantizar los cobros, que es el problema del alquiler
No, esto no es un problema. Cuando hablas con los operadores de alquiler que hay en España, que son pocos, pero los hay, lo que te dicen es que lo que buscan son inquilinos, primero que no cambien, no tienen ningún interés en los contratos cortos, quieren contratos largos. Y después, prefieren tener rentas más ajustadas pero que la gente las pague. En general, los gestores profesionales de alquiler están trabajando con unas rentas de mercado, pero muy ajustadas y lo que quieren tener son niveles de rotación del 5% y niveles de morosidad por debajo del 3%.

En este sentido, estos modelos lo que fomentan no son parques de viviendas en alquiler social, sino de alquiler asequible. Para entendernos. En el caso de Barcelona, que el alquiler está ya en 800 o 800 y pico euros, el alquiler podría ser 500 euros más suministros e impuestos. Entonces con ese precio hay que obtener rentabilidad de la gestión, hay que gestionar bien y ser capaces de obtener un rendimiento.

Los inversores privados no van a querer subvencionar inquilinos, eso lo haremos nosotros. Pero, si entran entidades de otro sector, o sindicatos o asociaciones de vecinos,…, estas entidades igual sí quieren subvencionar inquilinos. Las reglas tienen que ser claras. Si con 500 euros de alquiler medio más suministros e impuestos y la rentabilidad que necesito tener está en el 4, el 5 o el 6%, esa hay que obtenerla.

Otra de las reglas del juego es que los dividendos a partir de cierto nivel no se repartirán, quedarán dentro de la empresa que es cómo funcionan estas housing associations. La idea es que necesitan tener suficiente retorno para poder garantizar las siguientes operaciones.

Este sistema es más sostenible en el tiempo porque no depende de cómo estén en el momento las arcas públicas.

Rehabilitación

– ¿Qué actuaciones realiza el Ayuntamiento en materia de impulso a la rehabilitación?
Otra forma de trabajar en el fomento del derecho a una vivienda digna, es el de la rehabilitación. Aquí no le estás garantizando al ciudadano el derecho a una vivienda porque ya la tiene, pero mejoras sus condiciones de vida. Estamos trabajando con un programa de rehabilitación sólido, tanto en favorecer la rehabilitación exterior de los edificios como en una línea nueva que es la rehabilitación del interior de la vivienda. Cuando la rehabilitación beneficia a determinados colectivos sociales o tiene beneficios energéticos o medioambientales las ayudas son mayores.
– ¿Tienen contabilizadas en Barcelona capital las viviendas vacías?

Hay varios estudios que nos dan horquillas de entre 80.000 y 30.000. Sí que hay un consenso en que el área metropolitana de Barcelona tiene un problema muy serio de vivienda vacía, pero en Barcelona ciudad lo que ocurre ahora es que prácticamente cualquier vivienda que se pone en el mercado se alquila. Por tanto, el nivel de vivienda vacía es bajo.

Aún así, tenemos programas para movilizar vivienda vacía. Contamos con un programa de intermediación que tiene ahora mismo algo más de 600 viviendas. Y otro que ejecuta una fundación del Tercer Sector que se llama Habitat 3 que acaba de arrancar y que tiene poco más de 140 viviendas. Es algo con lo que hay que trabajar, pero no es el principal tema como sí ocurre en algunos municipios del área metropolitana.

– Ahora que la Generalitat y el propio ayuntamiento han comenzado a multar a los tenedores de vivienda vacía, ¿notan un mayor espíritu de colaboración por parte de las entidades financieras? ¿Ha funcionado el palo y la zanahoria?

Funciona, primero, el reconocimiento de las partes. Hay respeto mutuo y esto parece menor pero es relevante. Y otro elemento importante es que actualmente Cataluña tiene un arsenal de posibilidades importantes. Hemos pedido a todos los grandes tenedores la cesión obligatoria y si alguien tiene una vivienda vacía más de dos años la administración puede exigir que se la ceda durante 3 años y pagando un precio prácticamente simbólico. Estamos ejecutando el derecho de tanteo en todas las transmisiones y ejerciendo la función sancionadora con multas coercitivas y sanciones. Muchas de las entidades, la Sareb, Caixa Bank, Sabadell, en menor medida Popular,… hay entidades que han decidido llegar a un acuerdo con nosotros bien porque convenian viviendas o bien porque nos las venden. Con cesiones a 8 años en derecho de usufructo, y compras tenemos un paquete de 500 en marcha de grandes tenedores. Hay que tener en cuenta que la banca, con los datos que manejamos en Barcelona ciudad, sólo tiene 2.500 viviendas en stock porque se venden y se alquilan todas.

– Recientemente la alcaldesa reclamó al gobierno central una ley similar a las que ya existen en Alemania y Francia y que han permitido a Berlín y París limitar el precio del alquiler libre, tema del que nos hicimos eco en un amplio reportaje en La Revista de la Vivienda Protegida. Usted es un buen conocedor de esas nuevas normativas. ¿Cree que con el concepto de la propiedad que hay en España son posibles acciones intervencionistas como esta?

La respuesta es sí. La Constitución dice lo que dice, y dice que la propiedad, toda ella, independientemente de su titularidad, tiene una función social que se determina por las leyes y dice también que toda la riqueza nacional está subordinada al interés general. Base constitucional hay más que de sobra y técnicas legislativas para hacerlo las conocemos. No se trata de imitar miméticamente el modelo de Berlín o París.

Lo que la alcaldesa decía era que ¿nosotros vamos a invertir en emergencia habitacional? Sí. ¿Vamos a invertir en parque de vivienda pública? Sí. ¿En rehabilitación? Sí. ¿Vamos a innovar? Lo vamos a intentar. Si en Barcelona hay en el mercado libre 280.000 viviendas lo lógico es que una parte de ese conjunto sea pública. Hay que ayudar a los inquilinos para que el esfuerzo por disponer de una vivienda sea menor. En otros países hay un parque importante público de vivienda y el Estado ofrece ayudas al alquiler. Alemania gasta de su presupuesto federal 26.000 millones de euros para vivienda. La mitad, 13.000, va para ayudar a los inquilinos y la otra mitad a los promotores públicos para que ofrezcan vivienda a precio inferior al del mercado.

Hace diez años a quienes advertíamos de que había riesgo de burbuja inmobiliaria y de que podía haber desahucios nos llamaban locos. Hoy hay cierto riesgo de burbuja inmobiliaria en el alquiler y puede haber problemas. No todas las medidas pueden venir del Ayuntamiento. Es necesario que el Estado se comprometa con financiación y con un marco legal que facilite soluciones.

– Recientemente, el Ayuntamiento ha anunciado que comprará casas ocupadas ilegalmente a los bancos para luego cedérselas a quienes entraron por la fuerza. ¿No es una manera de estimular la ocupación?

Ya estamos comprando a las entidades bancarias la mitad de sus viviendas vacías y la mitad de las viviendas ocupadas irregularmente. Pero, se está haciendo de forma ordenada. La Mesa de Emergencias tiene unas reglas y condiciones para dar esos pisos a los ocupantes y no todos ellos cumplen los requisitos. Han tenido que estar en esa vivienda ocupada al menos dos años, salvo que se demuestre que tienen arraigo y tienen niños pequeños, y la ocupación ha tenido que ser pacífica. No pueden ser personas que hayan generado ningún tipo de conflicto en la comunidad.

Lo que hacemos es regularizar una realidad. Pasan de ser ocupantes irregulares de un piso de un banco a inquilinos de la administración. Dentro de la UCER (Unidad Contra la Exclusión Residencial) hay una subunidad que se dedica a este tema y la asignación de la vivienda a los ocupantes no es automática.